La location de biens immobiliers génère des revenus qui sont soumis à un régime fiscal spécifique. Il peut s’agir d’un immeuble bâti ou non bâti loué directement par le contribuable ou via une société spécialisée comme la SCI. Il faut cependant noter que toutes les locations ne sont pas concernées par les revenus fonciers. Quelle est la fiscalité applicable dans le secteur immobilier ?
Revenus fonciers : de quoi s’agit-il ?
Les revenus fonciers sont les fruits des patrimoines immobiliers mis en location. Plus précisément, ce sont les loyers perçus provenant des biens nus ou non meublés. Il peut s’agir d’un local professionnel, d’un appartement, d’une maison, d’un monument historique, etc. Ils comprennent également les loyers d’un investissement immobilier effectué auprès des sociétés civiles immobilières SCI, Fonds de Placement Immobilier FPI et sociétés foncières.
Pour connaitre le montant de ses revenus fonciers pour une année, il faut additionner les loyers perçus pendant une année civile. D’autres recettes brutes peuvent aussi intégrer dans le calcul de l’impôt : les indemnités d’assurance suite à un sinistre, les revenus des locations publicitaires, les revenus des antennes de téléphonie mobile ou même les subventions accordées par l’ANAH pour améliorer l’habitat.
En revanche, les loyers impayés et les cautions versées sont exclut, contrairement aux loyers en retard. Il faut cependant noter que si les cautions ont permis de couvrir les loyers impayés ou les frais de remise en état des lieux après le départ des locataires, il faut impérativement les déclarer.
Quel est le régime d’imposition des revenus fonciers ?
La fiscalité d'un investissement locatif est encadrée par la loi. En effet, les revenus fonciers sont soumis à l’Impôt sur le Revenu ou IR. De la sorte, le montant suit un barème progressif classé par tranche. Ce tableau est applicable à tous les contribuables en France. On distingue deux régimes bien distincts. D’un côté, il y a le micro foncier qui s’applique lorsque les revenus bruts fonciers n’excèdent pas 15 000 euros. Via ce régime simplifié, un abattement de 30% est appliqué. Par conséquent, seuls 70% des revenus sont imposables.
Le contribuable a cependant le droit d’opter pour le régime réel d’imposition. Cette option est toutefois irrévocable pendant un délai de 3 ans. Dans ce cas, la totalité des charges locatives est déductible de l’impôt sur le revenu. Quoi qu’il en soit, la liste est énumérée par le code général des impôts : les frais de gestion, la rémunération du syndic et des concierges, les frais d’entretien, les primes d’assurance, la taxe foncière et bien d’autres encore. Cette option est avantageuse si les charges déductibles sont supérieures à 30% des revenus fonciers (soit le montant des abattements prévus).
Déclarer ses revenus fonciers : quelles sont les démarches à suivre ?
Les contribuables français doivent remplir chaque année une déclaration d’impôt entre les mois d’avril et de mai. Ainsi, ils doivent indiquer dans le formulaire n° 2042 les recettes brutes en remplissant la case 4BE et éventuellement la case 4BK. Pour bénéficier des avantages de ce régime, le bien immobilier mis en location ne doit pas être soumis à un régime fiscal imposé par la loi Malraux ou le dispositif Besson.
Pour ceux qui optent pour le régime réel d’imposition, il faut remplir les formulaires 2042 dans la catégorie « régime du bénéfice réel » et n° 2044 dans les catégories dédiées selon le type de location. Le formulaire 2044 S doit être rempli si le bien entre dans un programme de déduction fiscale ou d’incitation. Grâce à internet, il est aujourd’hui possible de remplir la déclaration en ligne.
Attention ! De nos jours, déclarer ses revenus fonciers est une obligation légale sinon le contribuable encourt des sanctions.
Dans le cas où les charges sont plus élevées par rapport aux revenus, il y a un déficit foncier. Le montant est déductible du revenu global. Pour les déficits résultant des dépenses courantes à part les intérêts des crédits, la déduction peut aller jusqu’à 10 700 euros par an.
Non-déclaration des revenus fonciers : quelles sont les sanctions ?
La déclaration des revenus fonciers doit être réalisée dans le respect de la date d’échéance, sinon le contribuable encourt des sanctions. En cas d’informations inexactes, d’omissions ou de retard, une majoration de 10% du montant dû est souvent appliquée. En outre, il sera tenu de verser des intérêts de retard de 0,40% par mois. Mais il est possible d’échapper aux pénalités en cas de régularisation spontanée ou dans les 30 jours après les délais légaux.
En l’absence d’une mise en demeure, il faut prévoir une majoration de 10%, de 20% dans le cas d’un dépôt tardif dans les 30 jours suivant la mise en demeure et 40% si la situation n’a pas été régularisée dans les 30 jours qui suivent la réception de la lettre. En tout cas, le prélèvement à la source a permis de simplifier le paiement. Le taux de prélèvement se base sur la déclaration des revenus en N-1 et N-2.