Le viager immobilier est une transaction immobilière qui repose sur le principe d’aléa et dont seules les modalités de paiement diffèrent d’un contrat de vente immobilière classique. Le viager immobilier consiste à vendre son bien à un acquéreur, en l’échange d’un capital et d’une rente viagère. Le vendeur appelé aussi crédirentier, perçoit une rente viagère de la part de l’acquéreur ou débirentier. Cette rente viagère destinée le plus souvent à assurer un complément de revenus, est déterminée selon différents critères et en fonction de l’âge du vendeur. Pourquoi le viager immobilier est-il un investissement financier intéressant en France ? Quels sont les avantages mais aussi quels risques comportent ce type de transaction ?
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Le viager repose sur le principe d’aléa
Selon ce principe qui dépend d’un moment incertain, à la date de la signature de l’acte de vente ni le vendeur ni l’acheteur ne connaissent le montant auquel sera acquis le bien immobilier. En effet, ce prix dépend de la date de décès du crédirentier. C’est donc un pari pour les deux parties, crédirentier et débirentier, car aucun seuil d’âge n’est imposé par la loi. Le vendeur doit en revanche être en pleine possession de ses facultés cognitives.
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Il existe deux types de viagers : libre et occupé
Pour un viager libre, le vendeur donne les clés du bien immobilier dès la signature de l’acte de vente. Ce type de viager représente en France moins de 10% des viagers.
Le viager occupé représente 90% des viagers en France. Le crédirentier cède son bien immobilier à l’acquéreur qui en devient propriétaire mais le vendeur conserve son droit d’usage et d’habitation du bien jusqu’à son décès. Cette solution est la plus choisie car elle permet au vendeur de continuer à vivre dans son logement tout en percevant un capital rente. Il est possible d’abandonner son droit d’usage et de bénéficier d’un complément de rente mais cela droit être préciser en amont dans les conditions du contrat de vente. Il est également possible pour le vendeur d’effectuer une vente avec réserve d’usufruit et de ne céder que la nue-propriété. Le vendeur peut dans ce cas louer son bien et recevoir un revenu foncier (le loyer) complémentaire à sa rente. Cette option est la moins rependue car les acquéreurs n’y trouvent que très peu d’avantages.
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Le bouquet n’est pas obligatoire
Le bouquet représente l’apport de capital que l’acquéreur verse au vendeur à la signature de l’acte de vente chez le notaire. Il ne dépasse en général pas 30% de la valeur marchande du bien immobilier. Ce capital est une somme calculée selon la valeur du marché et l’âge du vendeur, il est déterminé d’un commun accord par les deux parties. Plus le bouquet est élevé et plus la rente viagère sera faible. Le montant varie également si le viager est occupé ou s’il est libre.
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Le montant de la vente doit être évaluée au juste prix
Bien sûr, l’acheteur et le vendeur se mettent d’accord sur le prix de vente du bien immobilier ainsi que sur le montant de la rente. Pour le vendeur, la rente est souvent un complément de retraite. La rente viagère est une somme versée par l’acquéreur sous forme de paiement mensuel, trimestriel ou annuel. La valeur du bien immobilier lui est estimé par rapport aux prix du marché actuel. Si le vendeur souhaite un viager occupé, la valeur du bien est minorée d’un abattement d’occupation. La valeur du bien subit une décote en faveur de l’acquéreur puisque le vendeur souhaite vivre dans son logement jusqu’à son décès.
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La rente du viager immobilier se calcule selon l’espérance de vie du vendeur
Cette rente viagère est calculée selon la valeur du bien immobilier et le taux de revenu hors inflation du capital. Ce calcul tient compte d’un coefficient diviseur qui se calcule selon la table d’espérance de vie de l’Insee et l’âge du vendeur. Selon si le viager est libre ou occupé, le calcul sera différent. La décote du bien occupé dépend de plusieurs critères :
- Le loyer annuel libre théorique
- Le coefficient d’espérance de vie
- Le manque à gagner pour l’acheteur
- La valeur de la décote sur le bien occupé
- La valeur restant à financer après le bouquet
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Les avantages se retrouvent aussi bien du côté acquéreur que du côté vendeur
Le viager permet d’acheter un bien immobilier en plaçant son épargne sur un actif peu risqué et assez rentable. C’est un investissement avec un faible apport qui est effectué sans crédit bancaire, il n’y a donc pas d’intérêts bancaires à régler. Pour l’achat d’un viager occupé dit DUH, les frais de notaire son réduits, il n’y a pas de fiscalisation et le prix d’achat diminue avec la décote de droit d’usage et d’habitation.
Le vendeur, souvent une personne âgée, bénéficie grâce au viager d’un complément de revenus à vie. Ainsi, lorsque le viager est occupé, le crédirentier profite d’une sécurité matérielle et jouit de l’usage de son bien immobilier. Ainsi, le vendeur peut aussi protéger son conjoint ou sa conjointe en précisant dans les conditions que la rente soit réversible en cas de décès. Dernier avantage, la vente en viager bénéficie d’un abattement fiscal jusqu’à 70%.
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Le viager immobilier comporte des risques
Le premier risque lorsque l’on souhaite investir dans un achat viager immobilier est celui de la longévité du crédirentier. Il est possible que celui-ci vive bien plus longtemps que l’espérance de vie théorique qui a servie de base de calcul notamment pour la rente.
Le second risque est une surestimation de la valeur marchande du bien, dont le prix est librement fixé par les deux parties. Si le capital et le capital rente sont élevés, l’investissement se voudra moins intéressant.
Enfin, il est important de prendre en considération l’évolution du prix de l’immobilier sur le long terme. Pour que l’investissement soit rentable et apporte une plus-value lors de la revente il faut miser sur des localités attractives. Le risque est limité lorsque les viagers sont situés à Paris et dans les grandes métropoles.