Vous avez l'intention prochainement d'acheter ou vendre un bien immobilier ? Dans ce cas, avant d'entamer toute démarche, prenez le temps de bien comprendre toutes les subtilités de ce processus bien particulier. Dans le texte ci-dessous, vous trouverez par exemple une présentation du compromis de vente avec 5 choses que vous devez absolument savoir à son sujet !
1. À quoi sert la promesse de vente ?
Si vous avez déjà pris part à un projet d'achat immobilier, vous n'ignorez sans doute pas l'existence de précontrats apportant des garanties à la fois au vendeur et au futur acquéreur. La promesse de vente est l'un d'entre eux. Pour être précis, une telle appellation est en réalité inexacte. Les professionnels nomment ce document promesse unilatérale de vente (PUV). Certains utilisent également un terme plus technique, celui de promesse synallagmatique de vente (PSV). La signature de ce précontrat fixe un délai utilisable par les deux parties concernées pour valider certaines conditions. Ce temps va par exemple être utilisé par l'acheteur pour démarcher les établissements bancaires (présentation du projet d'achat, de vos revenus, étude des prix du marché pour les ventes immobilières, etc.) afin d'obtenir le financement nécessaire à la concrétisation de l'acte de vente. Dès que la promesse de vente est signée, l'acheteur a également la certitude que le bien qui l'intéresse ne pourra pas être proposé à un tiers. La vente sera donc exclusivement réservée au signataire de ce document.
2. À quel moment la signer ?
La promesse de vente peut être concrétisée, en théorie, dès le souhaitent le vendeur et l'acheteur. Néanmoins, en pratique, il recommandé d'attendre que l'intégralité des détails de la transaction fasse l'objet d'un accord entre les deux parties. En précédant de la sorte, vous (que vous achetiez un logement ou que vous disposiez de biens à vendre) réduirez sensiblement le risque de litige. Vous comprenez alors que la promesse de vente ressemblera fortement au document définitif attestant de la vente, dans la forme comme sur le fond. D'ailleurs, il n'est pas idiot de reprendre le contenu de cette promesse pour l'intégrer dans l'acte notarié de vente.
3. Qu'est-ce qui la différencie du compris de vente ?
Il n'est pas rare que la promesse de vente soit confondue avec le compromis de vente. Si ces deux termes semblent relativement proches, ils désignent pourtant deux documents bien distincts. La principale différence réside dans le fait que la promesse de vente n'engage en réalité que le vendeur tandis que le compromis concernera les deux parties. Par conséquent, dans le cadre d'une promesse de vente, il ne sera pas possible pour le vendeur de poursuivre devant la justice l'acheteur si ce dernier venait à manquer à ses obligations contractuelles. Seul l'acheteur pourra se retourner contre le vendeur si les deux parties sont liées par une promesse de vente. Avec un compromis de vente, chacun pourra attaquer l'autre si le besoin s'en faisait sentir.
4. Que doit-elle contenir ?
Dans la plupart des cas, la promesse de vente contient :
- Une présentation claire des deux parties signataires
- La présentation du bien concerné
- Son historique avec le précédent acte de vente si il existe
- La durée du délai y compris celui accordé pour une éventuelle rétractation (qui tourne en général aux alentours d'une dizaine de jours)
- Le prix de vente et les modalités définies pour le paiement
- Les diagnostics techniques (contre les nuisibles ou les champignons, étude du réseau électrique ou gaz etc)
- La liste des conditions suspensives
- Les honoraires de l'agence immobilière
5. Quelles sont les conditions suspensives ?
Le compromis de vente va également détailler de manière précise la liste de toutes les conditions pouvant suspendre et même annuler purement et simplement l'accord passé entre les deux parties. Dans une telle circonstance, l'indemnité d'immobilisation sera alors entièrement restituée à l'acheteur. Parmi les conditions suspensives les fréquemment utilisées, on retrouve notamment :
- Le refus du prêt bancaire : Il s'agit d'une clause qualifiée d'obligatoire permettant à l'acheteur d'annuler son offre si il ne parvient pas à obtenir des financements de la part des banques
- La découverte de servitudes : Ce terme désigne en réalité les droits d'utiliser un terrain conférés à un autre terrain voisin. Pour s'assurer qu'elles n'existent pas, exigez un certificat d'urbanisme
- L'existence d'un droit de préemption : Certaines communes disposent en effet d'un droit prioritaire pour acquérir les logements